지난 3월 31일에 강서구 마곡동에 소재한 전용 365.28㎡(110.5평) 오피스텔이 최초감정가 22억5200만원에서 2회 유찰돼 감정가의 64.0%인 14억4128만원에 경매(2020타경268)에 부쳐진 적이 있다. 마곡지구라는 아주 핫한 지역에다 가격마저 저렴했으니 경쟁이 치열할 것이라는 것은 어렵지 않게 짐작할 수 있는 일. 아니나 다를까, 이 물건은 17명이 경쟁 입찰하여 직전 경매가인 18억160만원을 훨씬 웃도는 가격(19억5200만원)에 매각이 됐다.
치열한 경쟁을 뚫고 최고가매수인이 됐지만 마냥 좋아할 일만은 아닌 듯하다. 2015년 5월에 상가건물임대차보호법이 개정되기 전에는 인정되지 않았던 대항력이 법 개정으로 인정되면서 임차인의 보증금 7억1000만원을 매수인이 인수해야 하는 이유이다. 왜 그럴까?
임차인의 임대차조건을 보자. 임차인 A는 보증금 7억원/월 600만원, B는 보증금 1000만원/월 200만원이다. 상가건물의 경우 보증금+(월임대료x100) 식으로 환산한 후 그 환산보증금을 기준으로 상가건물임대차 적용 여부를 따지므로 임차인 A의 환산보증금은 13억원, B는 2억1000만원이 된다. A, B 모두 말소기준권리인 최초근저당 설정일(2018.12.18.)보다 앞서 대항요건을 갖췄다.
개정 전의 상가건물임대차보호법에 의하면 A는 환산보증금이 법 시행령에서 현재 정하고 있는 9억원(서울 기준, 담보물권 설정 시점에 따른 보증금 기준은 따지지 않기로 한다)을 초과하므로 아예 임대차보호법의 적용여지가 없어 대항력이든 뭐든 매수인에게 행사할 수가 없다. A의 보증금 7억원을 매수인이 부담하지 않아도 된다는 얘기다. 임차인 B의 보증금 1000만원만 부담하면 된다. B는 보증금(2억1000만원)이 법의 보호범위(9억원 이하) 내의 임차인으로서 배당요구는 했으나 확정일자가 없어 배당을 받을 수 없으므로! 이렇게만 보면 매수인은 19억5200만원의 낙찰가 외에 추가로 1000만원만 인수하면 되므로 그 낙찰가가 전혀 이해 못할 바는 아니다.
그러나 2015년 5월 법 개정으로 보증금 규모에 상관없이 모든 상가건물임차인에게 대항력을 인정함으로써 상황이 전혀 달라졌다. 이젠 임차인 A도 매수인에게 대항력을 행사할 수 있게 됐기 때문이다. 대항력을 인정함과 더불어 확정일자도 받을 수 있게 하고 확정일자에 기해 우선변제권도 행사할 수 있게 하면 좋았을 텐데 아쉽게도 거기까지는 법 개정이 미치지 못했다. 임차인 A가 임대차계약서에 확정일자 받을 수 없었던 까닭이다.
이로 인해 A는 보증금 7억원에 대한 부담을 매수인에게 주장할 수 있게 됐고, 매수인은 낙찰가 19억5200만원에 임차인 A와 B의 보증금 7억1000만원을 더해 총 26억6200만원에 오피스텔을 인수하게 되는 엄청난 결과를 초래한 셈이 된다. 매수인이 법의 개정사항을 사전에 인지하고 임차인 A의 보증금 인수할 것을 예상하고 입찰했으면 그나마 다행이겠지만 전혀 예상하지 못하고 입찰했다고 한다면 향후 5월 중순쯤으로 예상되는 매각대금을 납부할 수 있을 지가 자못 궁금해지는 사례이다.
어쨌든 위와 같이 다소 황당해 보일 수 있는 사례는 대항력을 모든 상가건물임차인에게 확대 적용하면서 우선변제권은 변함없이 일정 보증금액 범위 내의 임차인에게만 인정함으로써 발생되는 부작용이라고 볼 수 있다. 대항력만을 무책임하게 인정해놓고 보증금 회수를 위해 우선변제권 행사라는 선택의 여지도 없이 임차인과 매수인이 서로 다투게 만드는 참 이상한 법이 아닐 수 없다.
특히나 법의 개정 내용을 세세하게 뜯어보지 않고서야 이 같은 문제를 잘 인지하지 못함으로 인해 발생되는 사고가 향후에도 빈번하게 발생할 수 있다는 점에서 주택임차인과 마찬가지로 보증금 규모에 상관없이 모든 상가임차인이 확정일자를 받을 수 있게 하고 확정일자에 기해 우선변제권을 행사할 수 있도록 상가건물임대차보호법을 개정하는 것이 옳을 듯싶다. 아니면 법 개정 전과 같이 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대해서는 대항력을 인정하지 말던가!
㈜이웰에셋 이영진 대표 (세종사이버대학교 겸임교수)
경매초보자를 위한 입문서 <손에 잡히는 경매> 저자
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